火花S-Park

火花S-Park一直强调，新型产业园区已经不单纯是一个物理空间的维度，此前许多园区企业引以为傲的产业定位、产品研发、成本控制、产业研究、配套搭建等围绕某个产业细分领域打造空间载体的操盘体系和专业能力，固然有其重要价值，但在当前这个时间节点，仅有这些已经远远不够了。

新型产业园区，应该是一个脱离物理空间拘囿的“综合性产业要素整合平台”的概念：

在这个平台上，政府方、园区方、产业方、资本方、工程方、专业服务方等所有与园区和产业相关的利益主体，通过商业模式与合作机制的设计，各展所长、各取所需，共同为产业发展提供必要的资源捕获和要素匹配，以持续高质量的生态运营为支点，产生源源不断的产业和价值增量闭环，主要体现为产值、税收、就业、区域升值、资产增值、股权投资、服务收益等。

在这个过程中，园区平台运营主体除了提供常规的符合产业要求且性价比高的产业空间产品外，更要以产业发展集成服务商的身份，形成多元化合作主体、全链条产业要素、多维度资金支撑为典型特征的全新园区操盘逻辑，打造政策创新样板、资源集聚标杆、要素配置示范。

只有在这套逻辑下，产业园区才有望摆脱“零租金、负收益、同质化”的疯狂内卷，真正成为产业生态高地、政策落地高地、政企协同高地、资本集聚高地、模式创新高地，喊了多年的从地产思维到产业思维，从空间逻辑到运营逻辑，也才有了可行的落地路径。

近日，火花S-Park在行业调研中就发现了这样一个颇具新时期“产业发展综合服务商”潜力的国资园区平台，从当地政府在该区域进行高能级产业要素的集聚和配置，到园区平台管理层对于自身战略定位的思考与认知，再到具体细分产业要素集聚领域的提前布局，以及对产业、资金、资产三个维度的闭环探索思路，都十分透彻且具有落地实操性，在内地国资园区领域具有一定的引领性。

这家企业就是位于郑州航空港经济综合实验区中原医学科学城的国资平台——河南中原医学科学城建设发展有限公司（下称“医科城建发公司”），公司董事长饶凯在座谈中着重介绍了中原医学科学城“院-产-城-园”协同发展逻辑，以及医科城建发公司的产业园区“1.0-4.0”合作模式迭代规划，其理念逻辑和实施路径对当前处于迷茫期的国资同行与园区行业具有不错的启示性。

火花S-Park调研团队走进中原医学科学城

产业园区从资产逻辑的上半场，走到产业逻辑的下半场之后，大家其实都站在同一起跑线上：

上半场的成功者，大都是建立在产业增量需求爆发，土地和资产价值快速提升的前提基础上。如今这个前提不复存在，地不分南北，园不分国民，都面临同一个尖锐问题——园区空间严重过剩，非但升值无望，甚至负收益的情况下，盈利逻辑和模式闭环在哪里？核心价值锚定点又是什么？

火花S-Park认为，开篇提到的“新型产业园区”就是答案，产业园区需要定义重构，需要脱离单纯物理空间概念，向政策要素、产业要素、土地要素、科创要素、服务要素、场景要素、资本要素、专业要素等集聚的综合性平台端口转型。

谁能吸引到这些要素及其背后的主体在你的园区落位，谁就掌握了新时期园区发展的主动权。

而其中最顶级、最稀缺的产业要素，都在地方政府手中。

随着产业园区向基础设施化、要素平台化和公共服务化迁跃，我们判断，接下来最有希望在园区模式创新上走在前列的很可能是中部地区——这里没有东部沿海对完全市场化有根深蒂固的惯性和执念，行政与市场力量能够更灵活的平衡与互动博弈，恰好为园区创新提供了绝佳舞台。

位于郑州航空港经济综合实验区的中原医学科学城，就是这样一个样本案例。

作为全国唯一一个由国务院批复的国家级航空港经济先行区——747平方公里的航空港区肩负着扩大内陆地区高水平对外开放、带动河南服务和融入国内国际双循环发展格局的重大使命。中原医学科学城作为航空港区十大功能片区之一，自诞生伊始就承载着河南“培育千亿级生物医药大健康产业集群，打造全国生物医药产业新高地”的决心。

既然按照完全市场化逻辑拼产业禀赋、财政实力、科创能力等，肯定拼不过东部经济发达地区，那不如另辟蹊径，动用省级行政力量、国资力量、财政力量等强力手段，把生物医药产业所需要的高能级产业要素，都在这40.2平方公里（首期规划）的中原医学科学城范围内重度集聚，看能否“砸”出一个具有超前引领价值的产业核心集群。

对于中原医学科学城的顶级产业要素集聚情况，我们之前文章曾详细介绍过，在此不再过多分析，只摘出几个关键要点，就能看出这种顶级产业要素资源的铺陈力度：

1、河南省医学科学院从提出重建到正式揭牌仅用时一个月，由省委书记、省长亲自揭牌，国际眼科科学院院士、首都医科大学附属北京同仁医院教授王宁利担任河南医学科学院院长，省卫健委主要领导任省医学科学院党委书记。国际级医学专家坐镇构建研发体系，省卫健委提供行政与资源层面保驾护航，成为激活整个中原医学科学城区域产业研发引擎的棋眼。

河南省医学科学院

2、中国医学科学院肿瘤医院河南医院、河南省人民医院南院区、河南省血液中心等省级医疗资源，以及河南省中医药科学院、郑州大学医学院新校区，中试、成果转化平台及临床检验等多个产业研究所，含酒店、会议功能的医学论坛等产业业态全部落户中原医学科学城。其背后，是整个河南最顶级的医药研发、临床场景、成果转化、产业配套等要素资源，并用全省庞大的人口资源、医疗需求、临床场景和病例规模，为产业发展纵深背书。

3、河南省卫生健康委作为全省生物医药产业链链主单位，省医保局作为高端医疗器械及卫材产业链链主单位，省药监局在中原医学科学城设立“一办一中心”，人大立法出台《河南省医学科学院发展促进条例》为首的一系列扶持政策，生物医药相关的省级行政要素Buff全部叠满。

这种产业要素“大力出奇迹”的打法，经过一年多运行已经初见威力：

中原医学科学城已吸引243家生物医药企业注册落地，签约引进美国碧迪医疗、荷兰飞利浦、德国西门子等跨国公司，引进国药、华润、通用、中信、联影等医药百强和头部企业，2024年全年实现固定资产投资72.17亿元......

按照规划，力争到2030年底，中原医学科学城生物医药大健康产业集群总投资规模超1000亿元，打造成为具有国际影响力的中西医结合的医学科学新城、医学创新策源地、世界级生物医药大健康产业高地。

地方发展经济有一句话叫“政府搭台、企业唱戏”，现在中原医学科学城的现状就是，河南省政府强力调动省级顶级资源搭好了舞台，接下来就需要源源不断的内生孵化、外部引育各类生命大健康企业，形成产业生态。特别是产业链条中数量庞大的快速成长型企业，需要落位到一个个具体的专业产业园区中。

因此，河南省领导也专门针对中原医学科学城提出了“院-产-城-园”协同发展的理念：

河南省医学科学院这样的科研龙头提供源源不断的科创动力，中原医学科学城集聚的生命大健康产业生态，与科研院所形成紧密的“产研联动和成果转化”互利关系，基于产业和人才需要的各类产业及城市生活配套，为整个区域产业生态服务，而构成产业生态的中小企业客户和产业要素，就需要一系列特色主题园区来承载。

在这个协同发展生态系统中，每个产业园区就是一个细胞，这些细胞“串珠成链”，形成中原医学科学城的产业血肉，与大型龙头企业构建的产业骨架一起，共同构成产业生态的基座。

打造这个生态基座的主力军，就是以医科城建发公司为代表的本地国资平台。

医科城建发公司，与生俱来的使命就是以市场化方式，高效完成政府赋予的产业生态构建任务。产业园区这个物理载体，只是其中的一项具体产品和表象，能否以园区平台更广泛地整合要素资源，助力整个中原医学科学城的产业强链、补链和生态赋能，才是其更加重要的使命。

面对紧迫的园区建设与产业发展任务，以及全国白热化的招商内卷形势，经济工作出身的饶凯对此有着极为清晰的认知，他的应对思路是，“跳出园区做园区，构建产业发展比较优势”。

“我们一直在思考，地处发展相对滞后的中部地区，优质的生物医药客户为什么要选择我们这里？”饶凯对火花S-Park表示。

如前所述，中原医学科学城集聚了全省最高层级的产业要素资源和城市配套，才是最首要的致胜因素：

前端有河南省医学科学院、河南省中医药科学院、郑州大学医学院等为代表的源头创新和技术赋能；

中端有政府的政策支持，包括《河南省医学科学院发展促进条例》的立法保障，聚焦细胞和基因治疗细分产业领域的“细胞九条”扶持政策，以及省卫健、省药监、省医保“三医”部门涉及产品注册、检验、申报、审批、查验等在内的全流程政策和审批绿色通道；

后端则是基于中原医学科学城“两院一中心”为代表的省内顶级医疗和应用场景资源，以及河南上亿人口带来的市场前景和临床资源。

这样一整套基于满足生物医药、医疗器械企业研发、人才、空间、审批、场景、融资、市场等全方位刚性需求的产业生态赋能体系，才是医科城建发公司构建自身商业模式和业务闭环的最硬背书和最核心出发点。

“生物医药类企业到这里来，技术有赋能，人才有支撑，资金有支持，应用有场景，产品有市场，扶持有政策，能够在这里更快取得成功，产业生态自然就形成了。”饶凯表示，而医科城建发公司要做的，就是在政府和市场之间扮演这样一个兜底、润滑、转换、加速的“要素调控器”角色。

政企高度协同，在大产业高地上打造一个个小产业高地，夯实大产业高地的基座，并努力打造新产业高地，在这个过程中实现自身从“建设开发+投融资主体”向“产业生态集成服务商”和“生命大健康产业合伙人”实体化转型——这就是医科城建发公司这类国有平台公司的使命和战略出发点。

基于对中原医学科学城资源禀赋和医科城建发公司本土作战优劣势的分析，饶凯为本公司规划了“1.0-4.0”的合作模式迭代路线。

区别于通用型园区，目前医科城建发公司在建和规划中的几个园区项目，包括细胞与基因治疗产业园、眼科和智能医疗产业园、国际医疗仪器设备产业园、中医药产业园等，每个都有明确的产业特色主题和目标客户画像。

医科城建发公司产品设计和开发运营团队，通过产业研究、问卷调查、考察走访等方式，摸清这几个具体细分产业客户对空间载体产品的各类参数要求，包括层高、承重、荷载、柱距等数据，以及相应的公共平台服务体系，都根据具体产业客户的需要定制化设计开发。产品目标清晰，围绕细分领域打造专业载体，企业入驻后无需改造，直接适配细分门类需求。

• 2.0模式：在空间维度之上加入资本维度，打造“基金+基地”模式

生物医药行业的显著特点是前期产品研发周期极长，产品上市前没有造血能力，是完全的融资驱动型行业。早期这些初创企业估值虽然会缓慢上涨，但估值绝对值并不高，只有核心专利价值，几乎没有资产价值，很难获得银行贷款，基本只有基金输血一条路。

而当前经济周期下，投资机构对生物医药的融资供给锐减，不少生物医药园区出现了融资“断奶”后的生物医药企业退租潮。

医科城建发公司的做法，是每个特色主题园区成立一支专项产业基金，除了自己作为最大的LP外，其余投资方主要来自园区的几大关联利益方，包括园区总包单位、给园区贷款的银行，省市级产业母基金等。

这些投资方共同点在于其核心利益和园区及园区内产业发展紧密捆绑：

总包单位希望园区快速去化，自己好尽快拿到工程款；给园区贷款的银行希望资产尽快产生经营性收益，保证开发主体正常还本付息；省市产业母基金的本职工作就是扶持区域产业生态，而支持本地国资平台开发的园区，自然是协同性最高、风险性最小的路径。

“目前我们得到潜在投资人的反馈都是正向的，大家都充分认可‘园区+基金’逻辑，也愿意在当前形势下和园区捆绑在一起博取长期收益。”饶凯告诉火花S-Park，在基金管理这一块，公司会公开挑选一个经验和资源丰富、具有品牌影响力的头部GP，为了增加吸引力，减少合作抗性，并不需要它出资跟投，只需要它给园区提供品牌加持和产业资源导入效应，更看重的是其背后的专业投资团队和项目资源池。

对于入园企业来说，获得园区专项基金投资后，相当于有了本地国资股东背书，有了头部基金品牌加持，也更容易得到本地银行系统认可，后续在购买、装修厂房时，园区贷、装修贷首付最低可以做到两成，融来的资金除一小部分购买与装修厂房外，还有更多部分可以投入产品研发和市场开拓。

这样一来，“造血式共赢”的局面达成：

园区方实现了空间去化和资金回流，并通过基金方式入股了企业，参与园区产业生态运营，锁定更长远的产业成长红利；入园企业让渡部分股权，获得国资背书和园区资产，打通最宝贵的融资渠道；基金GP通过专业能力和产业资源对价，获取了基金管理费；其他基金投资方通过基金份额与本地产业生态、业务机会形成强捆绑，也得到了自己想要的收益；本地政府则收获了一批叫好又叫座的特色主题园区，构建中原医学科学城这棵大树的“产业主干”。

这一模式同样与生命大健康产业特点和中原医科城资源禀赋紧密结合：

中原医学科学城作为全省医学创新技术转化应用试点，医科城建发公司与细胞行业头部企业、重点科研机构合作布局CDMO平台、GLP平台、质量检测平台等公共服务平台，吸引更多新技术、新产品集聚，支撑其加速从实验室走向临床应用；

结合富士康在航空港区的深度布局，利用富士康智能制造的产能优势，与其旗下医疗器械企业联手在园区打造医疗器械OEM代加工和NPI新产品生产平台。

火花S-Park在各地生物医药园调研中看到，很多园区也有自建公共平台的尝试，但走的大多是先建再招模式，自己真金白银砸进去上亿元买设备建平台，再交给专业团队运营。这种“招商噱头”的打法，在产业和资产顺周期可能没问题，一旦园区招商不及预期或者入园企业利用率不高，就很容易造成空置浪费，运营团队资金链断裂，甚至有国资流失问责之虞。

有鉴于此，医科城建发公司的做法，是提前和富士康这样“自带业务流量+增量需求”的龙头对接，由它们来做产业公共服务平台的重资产投资，因为其本身就看中郑州乃至河南的市场空间，有这个强烈的业务需求。

毕竟，这些产业龙头在平台定位、企业需求、成本控制、专业化运营等方面有天然优势，更加有的放矢。而作为本地平台公司，医科城建发公司要做的，就是帮助这些合作方在平台的建设和运营层面争取更多的政策、资金、场景、订单、客户等资源支持。

在与富士康旗下医疗器械企业的合作模式中，其既是入园企业的代工服务方，又会直接租用入园企业购买的园区空间打造代工平台，相当于OEM平台与入园企业双方紧密绑定，形成了互为甲乙方的局面，真正做到利益捆绑，为产业真实赋能，共同做大产业增量。

在眼科和智能医疗产业园项目中，医科城建发公司也将利用AI技术和河南海量病例的医疗数据优势，打造AI医疗平台。

眼科和智能医疗产业园

“河南省所有医院的病历数据进行脱敏、清洗之后，会放到这个平台上形成一个精准的大数据信息库，再通过大数据的深度分析，开始跑模型，有了模型后，再往下游开发软件，目前已经有不少做医疗APP的龙头企业和我们接洽，寻求合作。”饶凯对火花S-Park表示。

在中医药产业园项目中，饶凯也在与相关部门及合作方沟通，计划在园区内落位一个中医药品控为核心的公共服务平台，为未来中药材大规模网上交易提供品控和定价分类管理支撑。

“我们有天然的物流便利优势，在航空港区的国际物流枢纽建了仓库，中药材未来可以直接批发、送货，就像京东发货那样便利。”饶凯表示。

证监会“并购六条”发布之后，各地并购招商风起云涌，医科城建发公司也希望借助这个政策红利，围绕园区板块打造一个上市公司平台，其核心业务就是收并购自己园区内的企业——借鉴苏州工业园区的“上市苗圃工程”经验，通过1.0-3.0版本的专业载体、产业基金、产业服务平台等将企业孵化成熟，具备收并购条件后，将其装入上市平台之中。

由于收购的都是细胞基因治疗、脑机接口、AI治疗等代表未来的大健康领域题材资产，这些战新产业新亮点无疑给市值管理锦上添花，进一步提升投资人信心。

产业基金前期对入园企业的投资，也通过这场收并购，从资本市场上套现，顺利获利退出，最终完成产业发展层面的大闭环。

入园企业进入上市平台，也有了更可持续的融资平台与发展前景。

这套逻辑同样是多方共赢，通过产业和资本双轮驱动，在完成本地产业优化整合的同时，也实现国资平台公司的实体化转型，真正从产业综合服务者进化为产业深度参与者。

目前医科城建发公司旗下推进最快的主题园区是细胞与基因治疗产业园（下称“CGT产业园”），预计今年下半年完成验收，这也是践行“园区1.0-4.0”发展逻辑，以“专业园区+产业基金+公共平台+资本赋能”发展模式打造的第一块试验田。

CGT产业园规划图

专业载体方面，CGT产业园采用定制化建筑设计，包括18栋标准厂房及生活配套用房等，厂房承重2吨/平方米（可放置50吨生物反应器），GMP实验室层高4.5-8.1米（兼容百万级洁净环境），设备层高2.3-2.6米（含检修通道1.4-1.6米），冷链物流中心，能全方位满足细胞制备存储、研发生产、应用转化、质检服务、装备耗材、基因编辑与检测、基因合成与组装、底盘细胞构建与筛选、规模化制造平台等产业链企业使用要求。

在产业基金方面，中原医学科学城目前已设立总规模约185亿元的6支产业发展基金，覆盖种子、天使、创投、产业、人才等全生命周期，CGT产业园自身的产业专项基金，也在紧锣密鼓筹备当中。

2025年2月，郑州航空港区发布“细胞九条”政策，明确提出促进中原中原医学科学城细胞和基因治疗产业高质量集聚发展，对该领域先行先试、成果转化、项目集聚、企业做强方面做出贡献的企业和平台给予专项奖励。

2025年省政府工作报告更是明确提出“支持省医学科学院、中原医学科学城、生物医药产业集群融合发展，联动建设省中医药科学院、省预防医学科学院，加快中原细胞和基因治疗等特色专业园区建设”。

这些都给CGT园区的打造提供了非常强的政策背书，便于其更好地从省级层面获得产业发展的关键要素。

现在政策性银行对产业升级类基础设施的长周期政策性融资，更加对医科城建发公司园区平台“1.0-4.0”的创新实践形成了强力支持。2024年12月，CGT产业园区基础设施建设项目成功获批6亿元银团授信，由国开行河南省分行牵头筹组，中国农业银行航空港支行、中国银行航空港分行参与。

CGT产业园将在今年年中迎来全面封顶，虽尚在建设当中，却已签约布隆伯格研究院、益华生物、唐颐控股、阅尔基因、奥博细胞等8家明星企业、顶尖科学家领衔企业，同时与省内现有的3家具有细胞技术临床研究资质的医院（郑州大学第一附属医院、河南省人民医院、郑州市第一人民医院）全部达成转化应用合作。

“我们先不贪多务全，集中精力先把眼下这几个不同细分领域的特色主题园区建起来，总规模大概在200万平方米左右，再按照1.0-4.0的模式迭代精细化打磨，”这是饶凯目前的规划，“毕竟还只是构想，在打造的过程中还会不断地验证、试错、调整和优化，真正走出一条属于中原医学科学城的独特发展道路。”

在饶凯看来，医科城建发公司作为本地国有平台公司，真正要做的是产业，只是目前这个阶段集中呈现的是园区，这是承载医科城大健康产业生态的第一个抓手。

“一定是以产业规划引领空间规划和产品规划，先谋划产业定位，思考这个产业该怎么做，需要哪些要素，如何把这些要素汇聚在一起，达到最优化的配置，反过来再做商业模式的时候就会发现，空间载体成为黏合产业生态的一个环节，这才是专业园区的真正价值。”

饶凯将专业园区体系总结为一句话，“一园区+一平台+一政策+一基金+一专家团队”，在园区空间之外，更需要思考如何叠加政策、平台、金融、人才、场景等要素资源。

只有跳出园区做园区，把产业园区从“产业容器”真正升维成“要素精准匹配中枢”，才能从项目开发收益转向要素平台服务收益，从而实现国有园区开发运营主体从“做项目”到“定规则”、从“建载体、招企业”到“配要素、构生态”的跃迁——这正是医科城建发公司为行业展示的路径构想和愿景目标，我们认为是合乎产业逻辑和行业趋势的。

对于国有园区平台来说，像以前一样靠空间租售，赚取土地和载体差价来补产业投入的巨额成本已经很难了，而近几年在政府任务压力下靠政策性融资一味大干快上拉固投数据，不考虑模式和资金闭环，也注定不能长久。

因此火花S-Park认为，留给所有国资园区平台能走的路只有一条，就是要打造一种“多元主体做局+多种要素入股+多样资金筹措”类科创公司培育的园区创新发展模式。

多元主体做局，就是以园区为纽带，把政府方（政策要素和产业要素提供者）、园区平台方（产业资源对接整合端口和生态构建“兜底者”）、外部专业运营方（专业能力提供和外部资源导入者）、产业方（园区使用方和产业集群引领者）、金融机构（创新型融资提供方和产业基金参与者）、施工单位（施工利润反哺方和园区战略合作者）等所有与园区和产业生态打造相关的利益关联方都组织在一起。大家要像一家科创企业的创始股东一样，各展所长、利益捆绑、风险共担、收益共享。

多种要素入股，与多元主体做局紧密相关。做园区不是简单建房子，而是做一个区域产业生态小高地。与产业生态培育息息相关的政策、空间、服务、金融、场景、订单、人才、生态等相关要素，需要前面提到的多元主体来投入，既需要有园区方和政府方的政企协同机制，也需要园区方和产业方、专业方、金融方、施工方等多元主体共同搭建一套有产业闭环、资金闭环、逻辑闭环的可持续商业模式。

多样资金筹措，即以园区为基地，以附着于园区之上的产业生态为锚点，汇聚政策资金流（专项资金、产业补助、政策奖励等），经营资金流（销售回款、租金、物业费、服务费、发行REITs回笼资金等），融资资金流（专项债、园区贷、经营贷、流贷、绿色贷、新质生产力创新金融等），产业资金流（产业基金、供应链金融等），来自不同主体、不同类型、不同周期的资金，在园区全生命周期流动与转化，推动产业生态不断成型。

以此审视医科城建发公司这套“1.0-4.0”的园区发展逻辑，与火花S-Park推崇的“多元主体做局+多种要素入股+多样资金筹措”理念颇有异曲同工之妙，这也是火花S-Park希望行业主体进一步思考和实践的方向。

对于医科城建发公司下一步发展，火花S-Park建议可以进一步强化自身“产业要素流通操盘手”的角色定位，重构发展范式——突破传统物理空间开发逻辑，将特色专业园区（CGT园区、眼科和智能医疗园、医械园、中医园等）与整个中原医学科学城片区定位为“要素控制接口”，以“产业要素生态运营商”为战略内核，构建“中原医学科学城（航空港）-省会枢纽郑州-全省联动”的三级要素控盘体系：

一头于沿海产业高地设立“反向飞地创新引擎”，导入技术成果与产业链高端资源；另一头不局限于中原医学科学城一隅，而是未来在合适的时机，在整个河南省内按梯度布局“产业化基地”，依据各地产业禀赋定制合作模式、要素配置和进入方式，最终以“省内一盘棋”的思维实现全省生命大健康产业要素的精准落子与动态调度。

以园区为骨架和关节，以产业为细胞与血肉，以要素流通与配置为核心灵魂，利用中原医学科学城产业要素集聚高地优势，打磨出一套基于特色专业园区、生态要素匹配、多元主体共赢的园区发展模式，来推动郑州乃至整个河南省生命大健康产业要素资源的高效配置——在高效完成服务区域产业转型升级的政治任务同时，也实现自身商业合作模式高质量、可持续发展的路径创新迭代，这将是医科城建发公司接下来长期发力的战略目标，火花S-Park也将对此保持密切关注和深入研究。